DER HAUSKAUF IN SPANIEN

Sie wollen Eigentum in Spanien erwerben? Überprüfen Sie die folgende Checkliste, um böse Überraschungen zu vermeiden.

• Bevor Sie ihr Haus in Spanien kaufen, nehmen Sie Einblick in die Escritura Pública. Sie enthält einen Bericht über die Registrierung des Eigentums, die Nota Simple. Anhand dieses Berichtes erkennen Sie, ob der Verkäufer auch wirklich Eigentümer der Immobilie ist, beziehungsweise ob er das Recht hat, sie zu verkaufen.
• Zahlungsbelege für die Vermögenssteuer (IBI).
• Grundbuch-Zertifikat mit einer Beschreibung der Immobilie. Dies ist die einzige rechtlich gültige Beschreibung der Immobilie in Spanien und sie sollte unbedingt mit den Angaben des Verkäufers verglichen werden.
• Aktuelle Belege über die Zahlung der Gemeindesteuer und weitere relevante Belege.
• Wenn Sie Ihre Immobilie in Spanien direkt vom Erbauer kaufen, sollten Sie weitere Informationen über die Firma und das Projekt einholen. Zum Beispiel Immobilienurkunden, Baugenehmigungen und Wohnerlaubnisse.

DER KAUFVERTRAG

Es gibt in Spanien zwei verschiedene Verträge für den Erwerb von Eigentum: Den privaten Vertrag und den öffentlichen Vertrag. Der private Vertrag dient als eine Art Vorvertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Der öffentliche Vertrag wird in Gegenwart eines Notars unterzeichnet und ist damit rechtlich gültig.

Der Abschluss des privaten Vertrages ist dann notwendig, wenn der Käufer etwas Zeit benötigt, um den gesamten Kaufbetrag zu zahlen. Zum Beispiel wenn er erst eine Hypothek aufnehmen, oder das Geld auf das Konto seiner Bank in Spanien überweisen muss. Zusammen mit dem privaten Vertrag leistet der Käufer in der Regel eine Anzahlung von 10 Prozent des Gesamtpreises. Zudem wird vereinbart, bis zu welchem Zeitpunkt das restliche Geld bezahlt wird.

Die Anzahlung wird in Spanien „ARRAS“ genannt. Sie garantiert, dass der Kauf des spanischen Hauses in einem festgelegten Zeitraum abgewickelt wird.

VERTRAGSBRUCH

Sie haben sich zum Kauf eines Hauses in Spanien entschieden, den Vertrag unterschrieben und die Anzahlung geleistet. Was passiert, wenn nun eine der Parteien den Vertrag bricht?

• Bricht der Verkäufer der Immobilie den Vertrag, so muss er dem Käufer den zweifachen Wert der geleisteten Anzahlung zahlen.
• Bricht der Käufer der Immobilie den Vertrag, so verliert er die Anzahlung.

Der private Vertrag hält alle Vereinbarungen fest, die zum Kauf des Hauses getroffen wurden. Etwa den vereinbarten Kaufpreis, die vom Verkäufer zu erbringenden Leistungen, die Zahlungsart, den Zustand der Immobilie und das Kaufdatum. Zudem werden Käufer und Verkäufer identifiziert und es wird geklärt, wer für welche Kosten und Steuern im Zusammenhang mit dem Kauf aufkommt.

In der Regel hält der Verkaufer, beziehungsweise der Immobilienmakler, einen privaten Vertrag zur Unterschrift bereit. Bevor Sie diesen unterschreiben, sollten Sie ihn allerdings ihrem Anwalt zeigen. Er kann in Ruhe jede Klausel durchlesen und gegebenenfalls Änderungsvorschläge machen. Wenn Sie es für notwendig halten, können Sie den Vertrag auch vom Spanischen ins Deutsche, beziehungsweise in Ihre Muttersprache übersetzen lassen.

In manchen Fällen ist der private Vertrag überflüssig. Wenn Sie das Geld zum Beispiel direkt verfügbar haben und sich mit dem Haus sicher sind, können Sie sich auch direkt zum Notar begeben, den vollen Kaufbetrag bezahlen und die „Escritura Pública de Compraventa“, also den öffentlichen Kaufvertrag, abschliessen.

DIE ÖFFENTLICHTE EIGENTUMSURKUNDE (Escritura de Compraventa)

Die öffentliche Eigentumsurkunde ist der öffentliche Kaufvertrag, der von Käufer und Verkäufer in Gegenwart eines Notars unterzeichnet wird. Damit wird der Verkauf der Immobilie rechtlich abgesichert. Der Notar wird vom Käufer ausgewählt und auch bezahlt.

Der Notar bestätigt die Unterzeichnung des Kaufvertrages und die Zahlung des Kaufbetrages. Zudem klärt er, welche Partei welche steuerlichen Leistungen zu entrichten hat. Abschliessend meldet er den unterzeichneten Vertrag im örtlichen Immobilienregister an und veröffentlicht das Dokument, welches den Käufer als neuen Eigentümer ausweist.

Mit Stempeln des örtlichen Immobilienregisters versehen, verbleibt der Originalvertrag beim Notar. Aufbewahrt wird er dort zusammen mit der „Nota Simple“ des Immobilienregisters vom Vortag der Unterzeichnung. Die „Nota Simple“ enthält unter anderem Informationen über mögliche Gebühren oder Hypotheken, die die Immobilie belasten.

DAS SPANISCHE IMMOBILIENREGISTER

Der Notar meldet den Kaufvertrag dem Immobilienregister. Mit dieser Meldung wird der Vertrag zu einem öffentlichen Dokument. Das registrierte Dokument wird zum Notar zurückgesendet, der den beteiligten Parteien eine beglaubigte Kopie aushändigt und das Original behält.

Die Registrierung der Immobilie in Spanien kann einige Monate in Anspruch nehmen. Um Probleme zu vermeiden und den Vorgang etwas zu beschleunigen, sollten Sie den Notar bitten, eine gesonderte Meldung per Fax an das Spanische Immobilienregister zu senden.